Оценка земельных участков

Объект оценки

1. Земельный участок

2. Земельный участок

Описание земельного участка 1

Категория земель

Площадь кв.м.

Разрешенное использование

Наличие

 обременений

Характер обременений

Кадастровый номер

земли с/х назначения

605

Для садоводства

нет

нет

50:13:04 03 35:0004

Описание земельного участка 2

Категория земель

Площадь кв.м.

Разрешенное использование

Наличие

 обременений

Характер обременений

Кадастровый номер

земли с/х назначения

600

Для садоводства

нет

нет

50:13:04 03 35:0006

Адрес объекта оценки

Субъект РФ

Район

Населенный пункт

Улица, № участка (доп. информация для идентификации при наличии)

Московская область

Пушкинский  

г. Пушкино с/т «Цветы Подмосковья»

уч. 151

Цель оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки в целях раздела имущества.

Заказчик оценки

_____________/___/

Паспорт: __________, выдан в гор.________ ОУФМС России по _______., хх.хх. 20хх г.    

Основание оценки

Договор №  ______ от ____  2011 г.

Исполнитель оценки

Форма

Наименование / ИНН, КПП

Место нахождения, контактная информация

ОГРН, дата присвоения ОГРН

ООО

«ЗАЩИТА»  

 7736529396/ 773601001

121099, г. Москва. Шубинский пер, д.2/3, 4 эт., каб. 41.

1057748616848, 05 июля 2006 г.

Сведения об оценщиках, выполнивших оценку

Стаж работы

(кол-во лет)

Номер в реестре членов  СРОО

Краткое наименование СРОО

Реквизиты документов оценщика:

о членстве в СРОО

полиса обязательного страхования гражданской ответственности

о получении

профессиональных знаний

_______/__/

             6

1446

НП «АРМО»

Свидетельство НП СРО АРМО
№ 2184-08 от 14.11.2008г.

Страховой полис № 100000-035-000032, срок действия с 13.11 2010г. по 12.11.2011г., выдан САК «ЭНЕРГОГАРАНТ»

Диплом ПП № 876787 от 18.11.2005 г.

НОУ «Московская финансово-промышленная академия»

Даты

Проведения  оценки

Составления отчета

05.09.2011г.

05.09.2011г.

Результаты расчета рыночной стоимости при применении

Сравнительного подхода (в рублях)

Доходного подхода (в рублях)

Затратного подхода (в рублях)

Земельный участок 1   925 045 р.

Земельный участок 2 
917 400 р.

нет

нет

Итоговое значение стоимости

Рыночная стоимость

Общая  стоимость

Земельный участок № 1 – 925 045
(Девятьсот двадцать пять тысяч сорок пять) рублей.

       Земельный участок  №2- 917 400
       (Девятьсот семнадцать тысяч четыреста)         

       рублей.

                        1 842 445
(Один миллион восемьсот сорок две тысячи четыреста сорок пять) рублей.

Объект оценки

№1    Земельный участок площадью 605 кв.м.,

№2    Земельный участок 600 кв.м.

Подробное описание и характеристики объекта оценки приведены в главе 4 настоящего отчёта.

Адрес объекта оценки:

г.Пушкино с/т «Цветы Подмосковья» участок № 151

Имущественные права и обременения

Право собственности. Обременений не зарегистрировано.

Цель оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки

Предполагаемое использование результата оценки и связанные с этим ограничения

Определение рыночной стоимости объекта оценки в целях раздела имущества 

Допущения и ограничивающие условия к результату оценки

1.              Заключение о стоимости базируется на данных о сложившейся ситуации на дату оценки. Оценщик не принимает во внимание события, которые произошли или могут произойти после даты проведения оценки.

2.              Оценщик не несет обязательств по обновлению Отчета или сделанной им оценки с учетом событий и сделок, произошедших после даты оценки.

3.              Итоговый результат стоимости, получаемый в рамках оценки, характеризуется неизбежной погрешностью, являющейся следствием качества исходных данных и вычисляемых параметров, используемых для расчета результата оценки.

Ограничивающие условия использования результатов, полученных при проведении оценки

1.              Сумма денежного выражения ценности Объекта (итоговая величина стоимости), указанная в Отчете об оценке, носит рекомендательный характер для целей принятия решения и может быть признана рекомендуемой для вышеуказанных целей, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.

2.              Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено Договором на оценку. Отчет или какая-либо его часть не могут быть предоставлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связям с общественностью без предварительного письменного согласования с Оценщиком.

Вид определяемой стоимости

рыночная стоимость

Дата оценки

05.09.2011г.

Срок проведения оценки

04.09.2011 г. – 05.09.2011г.

Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка

Допущения и ограничения к проведению оценки

1.              Объект оценки не характеризуется какими-либо скрытыми (не указанными явным образом) факторами, которые могут повлиять на его стоимость.

2.              Оценка проводится в предположении отсутствия будущих изменений экономической среды (свойств объекта оценки, других существенных для результата оценки обстоятельств), которые не могут быть спрогнозированы.

3.              Услуги по оценке не должны включать в себя прочие услуги по аудиту и налогообложению.

4.              Оценка проводится в предположении отсутствия обязательств и обременений в отношении имущества и имущественных прав Заказчика, также работы по оценке не включают анализ юридических аспектов возникновения таких обязательств и обременений.

Допущения в отношении оцениваемых прав

1.   Оценка проводится из допущения, что заявленное право владельца на имущество является обоснованным.

2.   Оценка проводится из допущения, что все необходимые лицензии, разрешения и т.д. имеют действующую силу.

3.   В рамках проведения оценки рассчитывается рыночная стоимость преимущественного права выкупа в собственность земельного участка, который на дату оценки находится в собственности Заказчика.

Допущения в отношении используемых методов расчета

При проведении оценки Оценщик самостоятельно формулирует допущения использованные в рамках конкретных выбранных методов оценки.

Сведения о Заказчике

___________/___/

Паспорт: ________, выдан _____ ОУФМС России по ________.

Сведения об Оценщике

ООО «ЗАЩИТА»

Работу по оценке выполнил:

       ___________/___/, Стаж работы оценщиком – 6 лет; Специалист по оценке стоимости предприятия (бизнеса) Диплом ПП № 876787 от 18.11.2005 г. НОУ «Московская финансово-промышленная академия»; Регистрационный номер в реестре НП СРО АРМО 1466 от 14.11.2008г. Место нахождения саморегулируемой организации оценщиков: г. Москва, ул. Космонавтов, д.18, кор.2.

Основание для проведения оценки

Договор №  25-07 от 25 июля  2011 г.

Задание на оценку, составлено в соответствии с п.17 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития от 20.07.2007г. №256.

Объект оценки

1. Земельный участок площадью 605 кв.м.
2. Земельный участок площадью 600 кв.м.

 Адрес объекта оценки: Московская область, Пушкинский р-н, г.Пушкино с/т «Цветы Подмосковья» участок № 151.
Подробное описание и характеристики объекта оценки приведены в главе 4 настоящего отчёта.

Вид оцениваемого права

Оценке подлежит право собственности:

-               собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (Гражданский кодекс Российской Федерации, ч. I, ст. 209);

-               Объект оценки оценивается свободным, от каких бы то ни было прав его удержания, долговых обязательств под заклад имущества или иных обременений; не сопровождается наложенным на него в соответствии с законодательством России арестами, сервитутами и иными ограничениями имущественных прав.

Цель оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки

Нормативно правовые акты, использованные при проведении оценки

-               Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

-               Приказы Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г №№254, 255, 256 об утверждении федеральных стандартов оценочной деятельности, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности

Применяемые стандарты оценочной деятельности

–               Федеральные стандарты оценочной деятельности, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №№ 256,255,254 соответственно:

–      Федеральный стандарт оценки №1, «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», (приказ №256).

–      Федеральный стандарт оценки №2, «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», (приказ № 255).

–      Федеральный стандарт оценки №3, «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», (приказ № 254).

-               Стандарты и правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ»

-               “Унифицированные требования к отчёту об оценке рыночной стоимости нежилой недвижимости” Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки».

Вид оцениваемой стоимости

В соответствии с целью настоящей оценки определяется рыночная стоимость.

Формулировка рыночной стоимости, используемая в рамках Отчета, соответствует определению, приведенному в Федеральном Законе РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-Ф3 от 29.07.1998 года:

«Рыночная стоимость есть наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-               одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

-               стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

-               объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

-               цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

-               платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Дата оценки

04 сентября 2011 г.

Дата составления отчёта

05 сентября 2011 г.

Порядковый номер отчета

№2206 от 05.09.2011

Перечень документов заказчика: право-устанавливающих и определяющих количественные и качественные характеристики Объекта

·    Свидетельство о государственной регистрации права собственности объекта оценки.

·    Субъект права – гражданин РФ ___________/___/

·    Кадастровый план объекта оценки.

Форма отчета

Настоящий Отчет является полным повествовательным отчетом об оценке, отвечающим требованиям Федерального закона от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и применяемых стандартов оценочной деятельности (см. «Применяемые стандарты оценочной деятельности»)

Процесс проведения оценки

В соответствии с Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г №256 об утверждении федерального стандарта оценки деятельности «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»:

«Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Для целей настоящей оценки процесс определения рыночной стоимости Объекта оценки включал следующие этапы:

1.              Заключение договора на проведение оценки.

2.              Составление задания на оценку.

3.              Сбор информации для проведения макроэкономического, отраслевого, регионального анализа.

4.              Сбор и анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении Объекта оценки правами иных лиц; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик Объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с Объектом оценки.

5.              Анализ Объекта оценки.

6.              Интервью с представителями собственника.

7.              Анализ методологии оценки, выбор подходов к оценке.

8.              Расчет рыночной стоимости.

9.              Согласование результатов оценки, определение итоговых результатов.

10.          Написание отчета об оценке.

Специальные термины и определения, относящиеся к теории оценочного дела.

Общие понятия оценки

Объект оценки

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена объекта

Денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимость объекта

При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке

Совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод оценки

Последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Доходный подход

Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход

Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход

Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Дата проведения оценки

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Наиболее  эффективное использование

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Срок экспозиции

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Ограничения

Условия, обстоятельства, допущения и предположения, в рамках которых выполняется оценка, содержание которых ограничивает точность, достоверность, применимость ее результата, ответственность оценщика, заказчика и т.д.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость есть наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-               одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

-               стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

-               объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

-               цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

-               платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценка произведена с учетом допущений и ограничивающих условий, содержащихся в настоящем разделе.

Допущения к составу работ по оценке и содержанию отчета об оценке

1.              Работы по оценке включают:

-               исследование объекта оценки и окружающей его среды (в текущем состоянии и ретроспективе);

-               сбор и анализ информации, необходимой для обоснования сути и меры полезности объекта оценки в настоящем и будущем;

-               выполнение необходимых исследований, прогнозов и вычислений; подготовку письменного отчета об оценке.

2.              Состав работ по оценке, детальность и глубина выполняемых анализов и исследований, содержание отчета удовлетворяют требованиям необходимости и достаточности для доказательства результата оценки:

-               состав работ по оценке не содержит работ, выполнение которых не повысит доказательности результата оценки и не повлияет на значение итогового результата в пределах неизбежной погрешности;

-               глубина анализов и исследований ограничивается существенностью их влияния на значение результата оценки, его погрешность и степень обоснованности;

-               отчет не содержит сведений, которые не используются в анализах, выводах и расчетах.

3.              Отчет содержит все необходимое для того, чтобы представитель получателя отчета (имеющий высшее или дополнительное образование в области экономики, но не являющийся профессиональным оценщиком) мог понять содержание отчета; примененные оценщиком способы выполнения работ, анализов и исследований; идентифицировать источники использованной им информации и степень ее достоверности; проверить выполненные расчеты.

4.              Оценщиком не проводится как часть работы юридическая экспертиза Объекта

5.              Отчет об оценке достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

Допущения и ограничения к проведению оценки

При оценке выводы делаются на основании стандартных допущений:

1.              Объект оценки, по предположениям оценщика, не характеризуется какими-либо скрытыми (не указанными явным образом) факторами, которые могут повлиять на его стоимость.

2.              Оценщик не несет ответственности за будущие изменения экономической среды, свойств объекта оценки, макроэкономических показателей, возможные изменения экономической политики Правительства РФ, других существенных для результата оценки обстоятельств, которые он не мог прогнозировать и учитывать в процессе выполнения оценки.

3.              Услуги, оказанные в рамках настоящего отчета, представляют собой стандартную практику оценки. Оказанные Оценщиком услуги ограничиваются его квалификацией в области оценки и не включают в себя прочие услуги по аудиту, налогообложению.

4.              Оценщик не берет на себя ответственность за полноту учета имущества и основывается на данных, предоставленных Заказчиком.

Допущения в отношении оцениваемых прав

1.              Оценщик не берет на себя никаких обязательств по правовым вопросам, включая толкование законов или контрактов.

2.              Оценщик не изучал вопрос о правовом статусе и исходил из того, что заявленное право владельца на имущество является обоснованным.

3.              Оценщик исходит из допущения, что все необходимые лицензии, разрешения и т.д. имеют действующую силу.

4.              Оценщик не берет на себя ответственность за полноту учета имущественных прав, а также обязательств и обременений, которые могли иметь место в отношении имущества и имущественных прав Заказчика, а также за анализ юридических аспектов возникновения таких обязательств и обременений.

Допущения к источникам информации, использованным в отчете

1.              Информация, используемая в настоящем отчете, оценивалась по достаточности, достоверности и актуальности.

2.              Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в Отчете, считаются достаточными и достоверными для получения обоснованной оценки. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации.

3.              Большая часть существенной для оценки информации об Объекте оценки была предоставлена Заказчиком. Оценщик не располагает данными независимых источников об Объекте оценки, и не имеет необходимой квалификации для подтверждения указанной информации и не выражает какого-либо мнения относительно ее корректности.

4.              При наличии альтернативных данных, несогласованности поступившей в распоряжении Оценщика информации или её отсутствии расчеты и выводы делались, исходя из информации и предположений Оценщика.

5.              Чертежи и схемы, приведенные в Отчете, являются приблизительными, призваны помочь пользователю получить наглядное представление об Объекте оценки и не должны использоваться в каких либо других целях.

6.              Ссылки на использованные источники информации и литературу не заменяют разумного объема разъяснений, которые содержаться в Отчете, и предоставляют пользователю Отчета возможность проверки качества использованных данных и результатов анализа.

Допущения в отношении используемых методов расчета

1.              Допущения, сформулированные в рамках использованных конкретных методов оценки, ограничения и границы применения полученного результата приведены непосредственно в расчётных разделах настоящего Отчёта.

2.              При расчетах общей стоимости Объекта доходным и сравнительным подходом учитывались площади, оказывающие влияние на формирование рыночной стоимости, и имеющие значение в процессе её формирования

Допущения и ограничивающие условия к результату оценки

-        Заключение о стоимости, содержащееся в Отчете, базируется на данных о сложившейся ситуации на дату оценки. Оценщик не принимает во внимание события, которые произошли или могут произойти после даты проведения оценки.

-        Оценщик не несет обязательств по обновлению настоящего Отчета или сделанной им оценки с учетом событий и сделок, произошедших после даты оценки.

-        Итоговый результат стоимости, полученный в рамках настоящей оценки, характеризуется неизбежной погрешностью, являющейся следствием качества исходных данных и вычисляемых оценщиком параметров, используемых для расчета результата оценки.

Ограничивающие условия использования результатов, полученных при проведении оценки

3.              Сумма денежного выражения ценности Объекта, (итоговая величина рыночной стоимости), указанная в настоящем Отчете об оценке, носит рекомендательный характер для целей совершения сделки с объектом оценки, и может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

4.              Оценщик обязуется соблюдать условия строгой конфиденциальности во взаимоотношениях с Заказчиком, т.е. Оценщик обязуется не разглашать третьим лицам конфиденциальные сведения, полученные от Заказчика, равно как и результаты задания, выполненного для Заказчика, за исключением следующих лиц:

-               лиц, письменно уполномоченных Заказчиком;

-               суда, арбитражного или третейского суда;

-               уполномоченных положениями действующего законодательства лиц, занимающихся экспертизой отчетов профессиональных оценщиков или принимающих для хранения обязательные копии документов, подготовленных профессиональными оценщиками, для целей проведения официальных   аккредитаций профессиональных оценщиков.

5.              Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено Договором на оценку. Отчет или какая-либо его часть не могут быть предоставлены Заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связям с общественностью без предварительного письменного согласования с Оценщиком.

6.              От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

Характеристика и параметры объекта оценки

 Объект оценки - Земельный участок  № 1  

  Адрес: Московская область, р-н Пушкино, с/т «Цветы

                Подмосковья» участок 151.

             Обременения: не зарегистрированы

             Адрес: Московская область, Пушкинский р-н, г.Пушкино с/т «Цветы   Подмосковья» участок № 151.

             Дата регистрации 30 августа 2004г.

Дополнительно:

·    Общая площадь объекта оценки(м2): 605.

·    Кадастровый номер: 50:13:04 03 35:0004

·    Земли сельскохозяйственного назначения.

·    Экологическая обстановка -благоприятная

Объект оценки –  Земельный участок № 2  
Адрес:  Московская область, р-н Пушкино, с/т «Цветы
               Подмосковья» участок 151.

            Обременения: не зарегистрированы

            Адрес: Московская область, Пушкинский р-н, г.Пушкино с/т «Цветы Подмосковья» участок № 151.

            Дата регистрации 30 августа 2004г.

Дополнительно:

·    Общая площадь объекта оценки(м2): 600.

·    Кадастровый номер: 50:13:04 03 35:0006

·    Земли сельскохозяйственного назначения.

·    Экологическая обстановка -благоприятная

Понятие наиболее эффективного использования (НЭИ)

Понятие наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременно условие физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу.

Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наиболее эффективном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

Основные критерии анализа НЭИ

При определении вариантов наиболее эффективного использования объекта используются четыре основных критерия анализа:

1.              Физическая возможность - физическая возможность реализации наиболее эффективного использования рассматриваемого объекта, соответствие ресурсному потенциалу.

2.              Юридическая допустимость – характер, срок и форма предполагаемого использования не должна противоречить законодательству и правовым ограничениям существующим, либо потенциальным.

3.              Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить доход равный или больший суммы операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат.

4.              Максимальная эффективность - кроме получения чистого дохода как такового, наиболее эффективное использование подразумевает наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком. Т.е. либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта

Анализ и выводы по анализу НЭИ

Задача данного анализа НЭИ объекта оценки- 1 Земельный участок, 2 земельный участок, определить варианты дальнейшего её использования, опираясь на вышеуказанные критерии анализа НЭИ.

Исходя из вида и характера объекта оценки, целей оценки и предполагаемого дальнейшего использования результатов оценки, а также критериев физической возможности и юридической допустимости – единственно возможным вариантом  использования является садоводство.

Основные подходы, применяемые при оценке

При проведении оценки используются три основных концептуальных подхода: сравнительный, доходный, затратный.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход предполагает следующую процедуру:

1.               Изучение рынка и отбор объектов недвижимости, предлагаемых к продаже, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

2.              Сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту-аналогу о цене продажи или цене предложения, условиях оплаты, физических характеристиках, местоположении и других условиях сделки.

3.              Анализ и сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и другим параметрам.

4.              Корректировка цены продажи или цены предложения по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

5.              Анализ и согласование скорректированных цен объектов-аналогов, и вывод об итоговой рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В рамках доходного подхода различают два метода: метод дисконтированных денежных потоков и метод прямой капитализации.

Метод прямой капитализации доходов используется, если: потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами и др.

Метод дисконтированных денежных потоков используется, если: предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; потоки доходов и расходов носят сезонный характер; объект недвижимости строится или только что построен и вводится в эксплуатацию; объект требует реконструкции и др.

При использовании доходного подхода основным элементом является ставка капитализации и ставка дисконтирования. Исходной информацией для определения значения ставок является рынок аналогичных объектов, оценка рисков, связанных с конкретным объектом недвижимости и рынком недвижимости в целом и т.д.

В целях настоящей оценки, в соответствии с техническим заданием, и предполагаемым использованием результатов оценки, реализация указанного подхода к оценке возможна исключительно на основании использования метода прямой капитализации дохода, получаемого от эксплуатации недвижимого имущества, права на которое оцениваются, в соответствии с его назначением, разрешенным использованием и фактическим состоянием на дату оценки.

Затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Затратный подход определяет стоимость путем установления затрат на приобретение земли и строительство нового имущественного объекта с эквивалентными характеристиками или затратами на приспособление старого объекта недвижимого имущества для аналогичного использования с учетом того, что затраты производятся одномоментно (без задержки). К общим затратам на строительство добавляются затраты на приобретение земельного участка. (Когда это возможно, учитывается предпринимательский доход, т.е. доход или убытки девелопера добавляются к затратам на строительство.) Затратный подход устанавливает верхний предел той суммы, которую бы на нормальном рынке заплатили бы за данное имущество в новом состоянии. Для более старого имущества делаются скидки на различные формы «накопленной амортизации (обесценения)» (ухудшения физического состояния; функционального или технического устаревания; экономического или внешнего устаревания), чтобы рассчитать цену, приближенно равную Рыночной стоимости. В зависимости от того, в какой мере имеются рыночные данные для расчетов, затратный подход может дать непосредственный показатель Рыночной стоимости. В зависимости от наличия рыночных данных затратный подход может являться индикатором рыночной стоимости. Затратный подход очень полезен при определении рыночной стоимости объектов предполагаемого строительства, объектов специализированного имущества и других объектов имущества, редко продаваемых на рынке.

Выбор подхода к оценке рыночной стоимости Объекта

В соответствии со статьей 20 Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», обязательного к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. № 256:

«Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов».

Как уже было отмечено, теория оценки рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода.

Возможность и целесообразность применения каждого из подходов, а также выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе, специфики объекта оценки и вида определяемой стоимости.

Обоснование выбора подходов к оценке Объекта

В рамках настоящей работы определяется рыночная стоимость  недвижимости –  земельного участок 1, и земельный участок 2.

Оценщиком проведен анализ возможности применения указанных подходов.

Сравнительный подход

Применение данного подхода обуславливается объемом информации, необходимым для его реализации. В случае наличия достаточного объема информации, применение данного подхода, в целях настоящей оценки, в соответствии с техническим заданием, и предполагаемым использованием результатов оценки, является приоритетным для оценки всех видов недвижимого имущества.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется стоимостью в обмене, т.е. ценность объекта недвижимости определяется многочисленными типичными участниками рынка.

Таким образом, изучив рынок и имея достаточный объем достоверной и доступной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов, оценщик использует сравнительный подход, как приоритетный для оценки данного вида недвижимого имущества.

Доходный подход

Применение данного подхода ограничивается помимо объема информации, необходимого для его реализации, также видом/типом оцениваемого недвижимого имущества. Его использование возможно для объектов недвижимости, являющихся (по результатам фактического осмотра и на основании разрешенного использования) типичными доходоприносящими объектами. В данном случае, оцениваемым объектом являются земельный участок 1, и земельный участок 2, т.е. недвижимость, разрешенным использованием которой не предусмотрено извлечение прибыли. Таким образом, Оценщику необходимо отказаться от применения доходного подхода.

Затратный подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

В соответствии со Стандартами оценки, под стоимостью воспроизводства объекта оценки понимается сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

 В случае если определение стоимости воспроизводства не представляется целесообразным, производится определение стоимости замещения.

 В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519, под стоимостью замещения объекта оценки понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Данный подход неприменим к оценке рыночной стоимости земельного участка 1 и земельного участка 2, поскольку земля – объект недвижимости природного характера и не имеет затрат на ее создание или воспроизводство.

Исходная информация

Как уже было сказано, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги: сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);   проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;  анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи; корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки; согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

В настоящее время ценовая информация по сделкам купли-продажи на рынке недвижимости носит закрытый характер. В процессе сбора исходной информации не было найдено достаточно примеров цен состоявшихся сделок купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. Поэтому настоящий расчет стоимости опирается, в том числе на цены предложения.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчетов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как "оферта" и "публичная оферта" (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, "сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение".

Выбор объектов-аналогов

На момент проведения оценки на рынке предлагался ряд аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным ценообразующим параметрам, т.е. экономическим, материальным и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах и их основных ценообразующих параметрах проанализированы Оценщиком и сведены в расчетную таблицу, которая приведена ниже.

Данные об аналогах, которые не отраженны в источниках (приведены в Приложении), получены путем опроса представителей собственников и сотрудников агентств недвижимости.

В качестве объектов-аналогов были взяты земельные участки, расположенные в том же районе где и объект оценки, класса аналогичного оцениваемому Объекту. Также, внимание уделялось тому, чтобы у оцениваемого Объекта и аналогов не было различий, на которые было бы трудно рассчитать и внести корректировку.

Все выбранные аналоги предлагались на открытом рынке для коммерческого использования, при этом предложения по продаже рассматривались в период наиболее приближенный к дате проведения оценки.

Корректировки, методы определения и внесения

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога, так и для цены аналога в целом. Величины корректировок, как правило, определяются следующими способами:

-               прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения и определение, таким образом, корректировки по данному элементу сравнения;

-               прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

-               корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости;

-               определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

-               экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

При расчете использовались относительные корректировки, и мультипликативный метод внесения корректировок.

Факторы/параметры аналогов, не включенные в состав корректировок - имеют одинаковые характеристики с объектом оценки.

В ходе анализа к ценам аналогов были привнесены корректировки на различия, существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости квартиры. Оценщик учел следующие виды корректировок

Корректировки 1 группы:

-               передаваемые права (право собственности);

-               условия финансирования;

-               условия сделки (продажи/предложения);

-               условия (состояние) рынка.

Корректировки 2 группы:

-               местоположение;

-               физические характеристики;

(см. расчетную таблицу в приложениях к отчету).

Корректировки первой группы определяют цену объекта сравнения на дату оценки при нормальных рыночных условиях и являются базой для корректировок второй группы.

Условия сделки

В числе первой группы Оценщик счел нужным рассмотреть необходимость введения корректировки на условия сделки. Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов жилой недвижимости обычно несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, при стабильном рынке может быть несколько завышена на так называемый "торг". Иногда, при активном росте цен, цена реальной сделки может быть и несколько выше цены предложения. Кроме того, в эту цену обычно "заложены" комиссионные риэлтеров. В ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать.

На основании информации, полученной зи частных интернет объявлений: www.pushkino-d.ru,  www. pushkino.move.su,  www.nedvizhimost.slando.ru

. Оценщиком принято среднее значение поправки (-2 %).

Условия рынка (Дата предложения)

В связи с постоянным изменением рыночной среды существует динамика изменения цен предложения и сделок с течением времени. В связи с этим, существует необходимость корректировки на дату предложения. Предложения по объектам-аналогам максимально приближены к дате оценки, поэтому для этих аналогов корректировка на дату предложения не производилась.

Привлекательность района местоположения

Характеристики района расположения объекта, его престижность и сложившаяся коньюктура в значительной степени влияют на его потребительские свойства. Совокупность множества различных факторов влияет как в сторону увеличения, так и уменьшения стоимости помещений.

Все выбранные аналоги расположены в одном районе с объектом оценки. Корректировка не производилась.

Общая площадь

Площади оцениваемых земельных участков сопоставимы с площадями объектов-аналогов, поэтому указанные зависимости на них не отражаются. В связи с этим корректировка на размер площади не производилась.

Прочие особенности

Факторы/параметры аналогов, не включенные в состав корректировок - имеют одинаковые характеристики с объектом оценки.

Характеристика

Объект оценки

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Наименование

земельный участок 1

земельный участок 2

Земельный участок

Земельный участок

Земельный участок

Источник информации

http://pushkino.move.su/items/2364593/

http://www.pushkino-d.ru/prodaetsya-uchastok-snt-27.html

http://nedvizhimost.slando.ru/pushkino/prodam-zemelnyy-uchastok-6sotok

Площадь, сот.

605

600

600

600

600

Назначение

с/х

с/х

с/х

с/х

с/х

         Направление

Ярославское ш. 20,5 км

Ярославское ш.  20,5 км

Ярославское ш. 25 км

Ярославское ш.  30 км

Ярославское ш.

30 км

Стоимость участка, руб.

Определяется

Определяется

800 000

750 000

1 150 000

Стоимость 1 кв. м. участка,    руб.

1 333

1 250

1 916

Корректировка на фактор цены предложения

0%

0%

0%

Скорректированная цена, руб.

1 333

1 250

1 916

Передаваемые права

право собственности

право собственности

право собственности

право собственности

право собственности

Корректировка на передаваемые права

0%

0%

0%

Скорректированная цена, руб.

1 333

1 250

1 916

Условия финансирования

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Корректировка на условия финансирования

0%

0%

0%

Скорректированная цена, руб.

1 333

1 250

1 916

Условия сделки

Коммерческие

Коммерческие

Коммерческие

Коммерческие

Коммерческие

Корректировка на условия сделки

0%

0%

0%

Скорректированная цена, руб.

1 333

1 250

1 916

Время продажи

мар.11

мар.11

мар.11

Корректировка на время продажи

0%

0%

0%

Скорректированная цена, руб.

1 333

1 250

1 916

Наличие коммуникаций

Газопровод,

электричество

Газопровод

электричество

Водопровод, электричество

Водопровод, электричество

Водопровод, электричество

Корректировка на наличие коммуникаций

0%

0%

0%

Скорректированная цена, руб.

1 333

1 250

1 916

Удаленность от МКАД

20,5 км.

20,5 км.

25 км.

30 км.

30 км.

Корректировка на удаленность

0%

5%

5%

Скорректированная цена, руб.

1 333

1 312

2011

Удельный вес

40%

30%

30%

Скорректированная стоимость, руб.

533

393

603

Итоговая скорректированная стоимость, руб./кв.м.

1 529

1 529

Стоимость участка, руб.

925 045

917 400